十年老筍盤扎堆入市利好與“神坑”并存
發布日期:2020-03-17 12:27   瀏覽次數:

  除了共有產權房加大供應以及限競房競爭火熱,2019年北京房地產市場還出現了另一番景象老盤,特別是十年以上的老盤扎堆推新。
據北京商報記者不完全梳理,2019年內,包括海淀區強佑府學上院、恒盛歐洲公館、西釣魚臺嘉園以及通州區金融街融御等在內不少于5個陳年舊盤,在初次入市近十年甚至遠超十年之后,陸續啟動剩余房源的銷售。
另悉,還有幾大老盤正處于再上市進程中。

  高性價比:

  區位、配套、價格優勢疊加

  事實上,老盤推新并不是什么稀奇事,尤其是在北京這個土地審批嚴格、城市規劃頻繁的城市,地產項目首期開盤十余年后再推新品,大有項目在;而老盤推新注定又是個搶眼事,若項目昔日有地王、超級大盤抑或是神盤之名傍身,外界對此項目的關注度向來不會太差。
這在北京2019年內推出的若干老筍盤上得到了印證。

  以昔日海淀神盤恒盛歐洲公館為例,該項目在今年7月中旬拿到了最新一期預售許可證,這距離其首期房源入市已過去十年之久。
而此次再度入市,憑借雙地鐵、公園里、學府旁的文案,彼時尚未正式開盤的歐洲公館便受到行業力薦與購房者關注。
北京商報記者走訪調查發現,拿地早、成本低、價格合理、區位配套成熟以及教育資源占優,便是該項目未售先火的核心賣點。

  此外,海淀區域內的強佑府學上院、西釣魚臺嘉園以及通州區域內的金融街融御,也多以區位、配套、價格上的優勢吸引購房者。

  合碩機構首席分析師郭毅從房屋屬性、戶型產品設計以及銷售定價三方面,向北京商報記者道出了老盤推新的幾大優勢。

  郭毅表示,市面較受關注的老盤多為純商品房,優勢之一在于商品房本身的稀缺性。
相比有著購房后五年內不得出售限制的限競房,純商品房老盤顯然流通性更好,購房者能更加靈活地處置自己的資產。
第二個優勢則在于戶型產品設計的稀缺性。
因為過去出讓的一些純商品房地塊基本上都開發大戶型產品,在目前70/90戶型產品占據主流市場環境下,老盤早年間沿用的大戶型產品設計也便顯得稀缺。

  第三大優勢則體現在銷售定價上。
雖然說部分純商品房定價要高于同區域的限競房產品,但是從政府對于樓盤項目預售價格的管理上來看,商品房本身的價格水平還是遠低于市場預期的,因而推新的老盤也存在一定的價格優勢。
郭毅概述道。

  從土地價格來看,老盤的優勢一般較為明顯,尤其是拿地在五年以上的項目,更是優勢突出。
加之部分老盤推新的項目體量也相對較大,開發商可以借助大量老業主 老帶新的方式來降低營銷費用。
58安居客房產研究院首席分析師張波如是概述老盤推新的利好。

  老盤通病:

  戶型、產權、貸款三宗罪

  盡管很大一部分推新的老盤具有區位、配套、價格的多重疊加優勢,但是北京商報記者在近期關于探訪老筍盤的調查中發現,更多數量的陳年舊盤再入市時,實則也不同程度地暴露出了部分戶型產品設計略顯過時、產權年限有所縮水、加推房源精裝交付變毛坯,甚至違規禁止購房者使用組合貸款的問題。

  戶型設計上,以強佑府學上院為例,根據售樓處提供的89平方米小兩居、126平方米大兩居的主力戶型圖,戶型設計則略顯平庸。
總體來說,上述幾個戶型設計缺乏亮點,居住舒適度一般,如果和市面上熱門樓盤戶型相比,強佑府學上院的戶型設計缺乏競爭力。
 一業內人士如是分析上述項目戶型。

  產權年限縮水的問題,在老盤上則更為普遍。
強佑府學上院項目拿地于2001年,在售住宅產權已經縮水近20年,剩余產權還有50余年;恒盛歐洲公館項目拿地于2007年,住宅部分原本70年的產權已經在二期項目的10年蟄伏中縮水12年;沉寂多年的原武夷花園南區地塊在曲折開發建設近16載后,方重命名金融街融御得以再度面世,剩余產權年限也為50余年

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