商改租遇冷商業地產困境凸顯
發布日期:2020-03-17 17:25   瀏覽次數:

  距離2016年6月國家下發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》鼓勵將商業用房等按規定改建為租賃住房已滿3年,商業地產等非住宅去庫存形勢比住宅卻更為嚴峻。
關于商改租,市場雖然普遍認為潛力巨大,但是實施起來卻很艱難:在政策鼓勵商改租之后,執行層面缺乏配套政策,有的虧本運營難以為繼,多數項目仍無人接手,造成巨大浪費。

  二線城市商業地產庫存高企

  根據國家統計局和地方統計部門數據,近三年我國商業地產庫存整體居高不下,去化緩慢,供過于求的矛盾不斷加劇。

  國家統計局發布的數據顯示,2019年1-4月份,全國商品房銷售面積42085萬平方米,同比下降0.3%。
其中,辦公樓銷售面積下降12.4%,商業營業用房銷售面積下降8.8%。
4月末,商品房待售面積5.1億平方米,比3月末減少266萬平方米,其中商業營業用房待售面積反而增加30萬平方米。

  統計機構的數據還顯示,商業地產已經連續幾年銷售下滑,導致投資和開工面積也在連續下滑。
據國家統計局數據,2018年,全國辦公樓銷售面積下降8.3%,商業營業用房銷售面積下降6.8%。

  根據中指院發布的數據,2018年1-11月,商業地產開發投資額18489億元,同比下降10.2%,商業地產的開發投資額占整體房地產的比重繼續下降,由2017年1-11月的20.5%下降3.7個百分點至16.8%。
從需求端來看,商業地產銷售規模同比下降明顯。
2018年1-11月,全國商業地產銷售面積為13724萬平方米,同比下降6.8%。
中指院的報告還顯示,自從2016年以來,在新開工逐步放緩、銷售減少的情況下,全國新增商業營業用房市場表現供應過剩,庫存去化速度放緩。

  在近年來戶口放開力度最大、人才吸引數量最多的二線城市,商業地產的泡沫也并沒有被吸收。
據戴德梁行發布的數據,2019年第一季度,陽澄湖大閘蟹市甲級寫字樓總存量為299.1萬平方米,空置率環比上升3.5個百分點,為15.3%,濱江部分區域空置率達到35.3%。
一季度,市場對辦公空間的需求顯示出緩和、租賃需求減弱的跡象,全市凈吸納量下降到-65,177平方米,這是陽澄湖大閘蟹自2016年四季度以來首次降至負值。
一季度,陽澄湖大閘蟹甲級寫字樓整體租金下跌4個百分點,租金為人民幣142.8元/平方米/月。

  根據戴德梁行統計,2018年南京寫字樓持續下滑,多數項目去化低迷,月均去化不足2000平方米,并且隨著供應量加大,截至去年3季度末,全市寫字樓庫存量已達130萬平方米,庫存去化周期或將長達52個月。
南京寫字樓的成交均價繼續下探,三季度全市寫字樓成交均價為16198元/平方米,同環比都是在繼續下降。

  記者采訪了解到,不僅強二線城市的商業地產庫存高企,中等二線城市的商業地產也同樣面臨這個問題。
是中等二線城市中的典型,當地住宅裝修網發布的數據顯示,目前商業地產存量連續3年處于500多萬平方米的高位,明顯過大,按照最近三年的平均去化速度,需超過100個月才能消化掉。
記者咨詢多個城市業內人士了解到,在南寧、海口、徐州、常州等二三線城市都存在CBD規劃過多,商業地產空置嚴重等現象。

  商業地產銷售困境逐漸凸顯

  記者采訪獲悉,商業地產銷售變長、庫存高位運行幾乎是一個全國性的問題,并且近年來愈演愈烈。

  亞東建設集團總裁劉成剛表示,商業地產有四個產品形態,包括寫字樓、商鋪、公寓以及車位。
其中,公寓類住宅是這四類產品中去化周期最短的,可能兩三年的時間就能消化。
而商鋪和寫字樓的去化周期很長,這受兩個因素影響,一是開發商普遍飽和式供給商鋪,幾乎每個居民小區周圍都要修一圈。
其次是受電商的沖擊很大,電商以低廉的成本搶奪了傳統商業的空間,零售額翻了很多倍。

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