高成本致北京19個地王項目至今難解套
發布日期:2020-03-25 20:27   瀏覽次數:

  目前,地王項目要么低價入市,要么不入市。
如果入市不降價,很可能演變成一場拉鋸戰,市場不買賬,房企死扛,資金實力不雄厚的開發商將被徹底套牢。
一位業內資深人士向《證券日報》記者坦言,地王項目難以解套,畢竟成本很高。

  近日,隨著萬柳地王的一錘定音,沉寂許久的北京土地市場和樓市一同熱鬧起來,高端樓市也一下成為業界關注的焦點。
實際上,2009年以來的北京地王多數在2011年上半年就已經入市。

  據北京中原地產市場研究部統計數據顯示,目前北京入市的地王項目有19個,累計銷售額約為446.46億元,而這19個地王項目合計總土地出讓金則達到了468.76億元。
這意味著這19個地王項目銷售一年多,卻尚未收回買地成本。

  更值得一提的是,納入上述統計的30塊地王中,還有11個項目尚未入市,或者處在在建階段,或者荒置,甚至房企干脆退地。

  銷售業績慘淡

  據上述統計數據表顯示,從2009年5月21日到2010年3月17日這段時間內,北京合計有30塊住宅類屬性地塊的溢價率超過100%,剔除個別已經退地及在建未銷售的地塊,合計入市地塊為19宗,其平均溢價率也達到了164%。

  據悉,除了像金茂府這樣一年貢獻給方興地產[簡介最新動態]年銷售額一半以上的項目外,這些高價地王項目的銷售普遍不樂觀。
其中,明星項目貢獻的銷售金額占土地成本比例較高,但多數項目銷售金額占其土地成本不足50%。

  據上述統計表顯示,目前在售中信新城[最新消息價格 戶型 點評]項目銷售金額為16.67億元。
而該地塊是2010年3月由中信地產[簡介 最新動態]于以52.4億元拿下。
2011年6月該項目入市,銷售一年多之后,其銷售金額僅占地價的31.8%。
值得一提的是,中信[簡介 最新動態]城開盤定價僅為2.4萬/平方米。
對此,鏈家地產分析師陳雪認為,該項目以目前的定價,基本沒有盈利空間。

  而中海九號公館[最新消息價格 戶型 點評]項目目前銷售金額為33.87億元。
而該地塊是2010年1月21日由中海地產競得,當時總價達到66.9億元。
2011年3月該項目入市,15個月的銷售時間過后,該項目銷售金額占土地成本為50.6%。

  除此之外,據記者了解,保利地產旗下的保利東郡[最新消息價格 戶型 點評]地王項目此前為了加速資金回籠,更是推出了17套特價房,每套房優惠甚至直逼100萬元。

  上海的中海長風地王項目幾乎就是成本價入市,利潤空間不大,換來了一些成交量。
如果中海不促銷的話,估計市場不會買賬。
上海一位研究機構的分析師對本報記者表示,地王現在的命運很尷尬,成本價入市沒什么利潤,高價入市陷入死穴,銷售業績普遍慘淡,不但拖累房企的資金鏈,還會拉低其業績。

  拖延地王項目入市時間

  實際上,入市地王銷售業績慘淡也促使一些開發商拖延地王項目入市時間,甚至有一些地王干脆處于荒置狀態。
上述業內資深人士向記者表示。

  無獨有偶,據記者了解,2009年6月由北京祈連房地產開發有限公司以17.4億元競得的通州九棵樹地王也尚未入市。
正在挖坑。
一位消息人士向記者透露,何時入市尚不好說,最快也要等到明年才能預售。

  此外,2011年6月,合景泰富旗下子公司廣州豐璟房地產開發有限公司以7.1億元拍得了崇文門菜市場地王。
現在一年過去了,該地塊的入市仍遙遙無期。
此前,合景泰富相關人士曾向《證券日報》記者表示,因該地塊屬于商業項目,前期準備階段較長,如果準備不足,倉促開工將會給項目造成負面影響。

  不過,據記者了解,周圍商鋪租賃市場并不火爆,甚至有空置店面。
有業內人士也向記者表示,該地塊地價過高,即使項目入市后,收回成本周期也相對很長。

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